Existe um enorme desequilíbrio entre as forças de oferta e demanda na área de imóveis industriais e de logística no Brasil. A economia vem apresentando continuamente melhorias tanto na definição de arcabouços legais para operações imobiliárias de longo prazo quanto nas condições mercadológicas para que elas aconteçam.
Se considerarmos ainda a queda nas taxas de juros percebe-se facilmente que estas condições não foram geradas isoladamente, mas por toda uma sequência de eventos cronologicamente encadeados. O fato é que destas condições surge o que atualmente representa uma oportunidade de investimento como poucas vezes já presenciamos, Isto é um fato lastreado em questões estruturais, e não em uma mera especulação de curto prazo.
Contudo ainda existem poucos investidores que estão vendo a oportunidade e fazendo algo a respeito. A grande maioria continua batendo na mesma tecla: imóveis residenciais, renda mensal, baixo ganho patrimonial, concentração geográfica e de riscos.
Hoje todo o contexto aponta para um ambiente onde serão necessárias novas instalações empresariais, sejam elas para modernizações, expansões de negócios ou geográficas. O Brasil também é hoje o país com a maior atratividade para as grandes multinacionais. Para que elas cumpram o objetivo de se tornar um grande agente empresarial no país passarão necessariamente por uma grande necessidade de utilização de imóveis.
Contudo as instalações existentes ainda são poucas, antiquadas e regionalmente concentradas, criando assim a oportunidade de participar do desenvolvimento deste mercado nascente. Mais do que isso, a grande maioria das instalações é operacionalmente ineficiente, pois não foi feita com a inteligência e os conhecimentos específicos necessários tendo em vista que o Brasil é um país continental, possui vários modais logísticos diferentes e que precisam ser interligados para serem eficientes e produtivos.
Assim, o investimento imobiliário especializado nos segmentos corporativos, industriais e logísticos, através de construções modernas, funcionais, integradas aos modais próximos e bem localizadas, é o investimento alternativo mais interessante do país atualmente. Tanto em termos de quantidade de oportunidades quanto em termos de retorno aos investidores. Enquanto muitos investidores correm riscos de créditos elevados comprando debêntures de empresas que pagam remunerações de 110% do CDI, operações imobiliárias sofisticadas podem trazer retornos quase duas vezes maiores, com os mesmos riscos de crédito corporativo e ainda com garantia de um ativo real.
Vale ressaltar que esta janela de oportunidade não apareceu por acaso. Depois de anos convivendo com inflação e juros altos, o que tem como efeito uma falta crônica de demanda interna, não havia motivos para se investir neste tipo de imóvel por ninguém. Só por obrigação mesmo. Como em todos os mercados desenvolvidos, as melhores oportunidades aparecem primeiro para quem está bem posicionado e capitalizado. Já existem empresas aproveitando estas oportunidades geradas pelo excesso de demanda específico que está ocorrendo há alguns anos.
Os demais investidores, grandes interessados neste tipo de investimento, continuam olhando para o mercado residencial. A desmobilização de ativos através de operações de Built to Suit (BTS) traz enormes vantagens aos empresários, pois libera capital para seu crescimento. Os ativos imobilizados em uma economia inflacionária são a segurança da não desvalorização no longo prazo, devido a pela inflação. Entretanto, quando o ambiente torna-se mais previsível, estes mesmos imóveis passam a ser um ônus que, em última instância, deixa as empresas deixando financeiramente pesadas.
Se pensarmos de forma ainda mais sintética, podemos dizer que é mais uma opção de financiamento aos empresários que hoje ainda são reféns dos bancos que ainda cobram spreads totalmente desalinhados ao contexto atual do Brasil.
É fato que empresas de risco de crédito baixo e excelente qualidade de gestão tomam estas linhas hoje a condições absolutamente irreais, dando muito mais garantias do que o necessário, pagando muito mais do que poderiam e por um prazo muito mais curto. Para os empresários é excelente que existam fundos de investimento interessados em oferecer esta solução (BTS) a taxas competitivas.
Além disso, este tipo de operação, além da liberação de capital de giro, exige conhecimento técnico necessário para estudar a melhor localização, comprar o terreno, especificar o projeto junto aos projetistas, construir e fazer a manutenção do imóvel ao longo dos anos.
Nada melhor do que passar tudo isto para quem é especializado. Para os investidores, o negócio é ainda melhor, pois oferece uma excelente rentabilidade no longo prazo com risco controlado e uma garantia real por trás – pois o imóvel pertencerá ao fundo, sem que haja qualquer desembolso de caixa antes da assinatura do contrato de locação com o locatário. Isto é o cerne de um investimento fundamentalista em imóveis, em que o negócio é excelente para todos os envolvidos.
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